21/11/2018 às 16h51min - Atualizada em 23/11/2018 às 13h37min

Analistas apontam três tendências para o mercado imobiliário em 2019

Qualquer imobiliária de Niterói, no Rio de Janeiro, viu de perto os desequilíbrios que a crise econômica trouxe para o mercado imobiliário. Depois de um período de bonança por dois anos seguidos, de 2011 a 2013, nas vésperas da Copa do Mundo, o ano passado viu o lançamento de apenas três empreendimentos na cidade ou 433 apartamentos. Com pouca demanda e produção, os preços caíram mais do que esperado.

"Niterói sempre foi atrativa para o mercado imobiliário pelo alto IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) e pela localização privilegiada, próxima tanto do Rio quanto da região de Maricá, São Gonçalo e Itaboraí, que tem um desenvolvimento econômico promissor", disse Claudio Hermolin, CEO da Brasil Brokers, principal imobiliária da cidade.

"Mas a crise econômica e a do petróleo (para as cidades que recebem royalties) fizeram os valores dos imóveis despencarem. O que se vendeu ao longo desses últimos dois anos foram estoques. Mesmo assim, o desempenho foi positivo no ano passado, apesar de ainda tímido. Isso abre espaço para que venha uma nova safra de lançamentos este ano. A crise no Rio faz com que Niterói fique mais atrativa", completou

A expectativa em torno de Niterói é compartilhada a nível nacional. No final de setembro, o ministro das Cidades, Alexandre Baldy, defendeu que a retomada do crescimento do setor imobiliário depende de medidas que possam alavancar a economia, gerando renda para que as famílias possam financiar os seus imóveis.

Para o ministro, é essencial acabar com a insegurança jurídica por meio da aprovação do projeto sobre o distrato, que estabelece regras em caso de desistência da aquisição de imóveis na planta. 

Essa matéria tramita no Senado e, conforme o ministro, existe a possibilidade de que seja votada ainda neste ano. Outras ações que considera fundamentais para resgatar o crescimento econômico são o ajuste fiscal e a aprovação da reforma da Previdência. A expectativa é positiva, porém, por causa das perspectivas para 2019:

Crédito facilitado

A Caixa Econômica Federal anunciou em setembro uma redução de 0,75 ponto percentual em suas taxas de juros para compras de imóveis disponíveis no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) cujo valor não exceda R$ 1,5 milhão. A taxa mínima foi de 9,5% para 8,75% ao ano, enquanto a máxima foi de 11% para 10,25% ao ano sobre o valor do empréstimo.

Os juros da Caixa seguem a tendência da Selic, taxa básica brasileira para transações estipulada pelo Banco Central (BC) e que, segundo o último Relatório de Mercado Focus, vai permanecer em 6,50% ao ano – nível mais baixo desde o início da série histórica do BC, em 1986. O mesmo relatório prevê que, logo no começo de 2019, a Selic pode chegar a 8% ao ano.

Os bancos privados devem seguir a mesma linha, e alguns, inclusive, já o estão fazendo: a taxa do Bradesco é a mesma da Caixa: 8,75%. O Santander ofereceu um custo anual de 8,99% em todos seus financiamentos no começo deste ano, e o Itaú seguiu a mesma linha. "Tudo isso faz surgir muitas pessoas interessadas em adquirir a casa própria pagando pouco", diz o economista Ricardo Avelino, da Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo (FEA-USP).

Juros baixos estimulam mais vendas, o que já pode ser visto nos dados do primeiro semestre: a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) disse que o setor cresceu 11,5% entre junho de 2017 e o mesmo mês de 2018 em relação aos 12 meses delimitados anteriores. Houve uma alta de 34,4% nos lançamentos de empreendimentos imobiliários no país no mesmo período.

Ampliação do programa Minha Casa, Minha Vida

O Orçamento do próximo ano prevê R$ 69,8 bilhões do governo federal em subsídios, valor cerca de R$ 23 bilhões inferior ao previsto para 2018. Ainda assim, o programa Minha Casa, Minha Vida não deve deixar de ocupar um papel importante nos gastos estatais: é o terceiro maior setor de repasses, com R$ 3,47 bilhões previstos para construção de novas casas.

A maior parte dos gastos orçamentários, aliás, também diz respeito ao mercado imobiliário: R$ 13,75 bilhões serão usados no Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), fundo criado na década de 1960 para garantir a amortização da dívida de financiamentos habitacionais e que também assume os direitos e as obrigações do Seguro Habitacional.

Em setembro, o ministro das Cidades, Alexandre Baldy, disse que o governo federal reduziu em mais de 80% o estoque de obras paralisadas no programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo ele, havia 181 mil unidades com a construção paralisada em 2011, oriundas de contratos feitos entre 2006 e 2011, das quais agora restam 29 mil, sendo que boa parte delas está parada por questões judiciais.

Na avaliação do ministro, todos os indicadores mostram que o governo federal conseguirá cumprir a meta de fechar 2018 com a contratação de 700 mil novos projetos em âmbito do Minha Casa, Minha Vida. "Além da ampliação do público-alvo do programa, o teto para os imóveis também subiu em algumas partes do país, buscando se adequar ao mercado regional e à valorização, além da inserção de imóveis usados", explica Avelino.

"Dessa forma, trabalhar com imóveis nessa faixa de preço pode ser um nicho que terá uma grande procura em 2019, uma vez que diversas famílias que ficaram de fora das primeiras fases do programa vão querer aproveitar a oportunidade", completou.

Inflação controlada

Instituições financeiras afirmam no final de outubro que a inflação, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), terminará 2018 em 4,44%, um pouco abaixo do centro da meta estipulada para o ano, que era 4,5%. Na metade do mês passado, a projeção estava em 4,43%. Para 2019, a perspectiva das mesmas instituições é de alta de 4,21% para 4,22%. Para 2020, a estimativa segue em 4% e, para 2021, caiu de 3,92% para 3,78%.

Para alcançar a meta de inflação, o Banco Central usa como instrumento a Selic, atualmente em 6,5% ao ano. De acordo com o mercado financeiro, a taxa deve permanecer em 6,5% ao ano até o fim de 2018. Para 2019, a expectativa é de aumento da taxa básica, terminando o período em 8% ao ano. Para o fim de 2020, a projeção permanece em 8,25% ao ano e em 8% ao ano no fim de 2021.

"Nesse ambiente, o setor de construção civil, principal responsável por fornecer novos produtos para o mercado imobiliário, pode atrair novos investidores, estimulando a compra de imóveis", diz Avelino. "As construtoras lançam novos empreendimentos imobiliários e movimentam ainda mais a economia, permitindo que as corretoras tenham mais produtos com os quais trabalhar", finaliza.

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