18/05/2018 às 15h30min - Atualizada em 04/06/2018 às 17h03min

Por que o setor imobiliário se importa tanto com as cidades

A atuação dos agentes privados na "produção" da cidade é um dos elementos principais nos estudos urbanos no mundo todo. Eles procuram entender por que os chamados "capitais do urbano" se interessam em influenciar políticas urbanas, tendo como uma das respostas possíveis a existência de "circuitos de valorização": empresas ou organizações que se importam com os detalhes de como uma cidade opera, como o sistema de transportes, a coleta de lixo ou a segurança pública.

"Cada uma delas é uma 'economia', porque esses serviços servem como meios de reprodução do capital que possuem. Por isso, dependem e influenciam decisões políticas do Estado que favoreçam suas intervenções no urbano", explicou o professor Eduardo Marquez, cientista político e professor da Universidade de São Paulo (USP), em entrevista ao jornal Nexo.

Para ele, existem quatro tipos de "capitais" que se interessam pela cidade, sendo dois deles ligados ao mercado imobiliário: os incorporadores e as empresas de construção civil, além dos serviços públicos e de consultoria.

O conjunto de capitais incorporadores se preocupa com a "produção da cidade" porque a manutenção dos seus investimentos e lucros se dá sobrevalorizando a terra urbana por meio da mudança da regra de uso. Como, na cidade, o uso da terra está relacionado com sua localização, “grandes sobrelucros são gerados mediante a aquisição da terra pelo preço do uso corrente e a venda futura ao preço do uso transformado”, explica Marques.

Por isso, a localização de um imóvel em uma cidade é tão importante – e por isso que a influência ao Estado também é: os capitais incorporadores dependem da mudança da forte regulação do Estado sobre o uso de uma terra em uma dada localização para que ele se valorize e permita a reprodução do capital.

Já o conjunto de capitais da construção civil depende da produção propriamente dita: construir prédios, shoppings, estações de metrô, avenidas, passagens, tudo define o tamanho do investimento e do lucro. O preço e a qualidade dos produtos feitos pela indústria da construção civil são fixados pelo Estado e, por isso, a iniciativa privada influencia a regulação estatal em seu proveito.

 

“Hoje, o setor da construção civil não apenas é um dos grandes players da economia, como tem a capacidade de projetar as cidades”, explica Guilherme Brumer, diretor da corretora Brasil Brokers.

Para Marques, a formação do Estado brasileiro e a constituição dos atores políticos sempre privilegiaram empresas privadas, o que fez, ao mesmo tempo, o Estado ser um grande “cabedal” de influências de políticas públicas.

Segundo ele, as empresas são muito importantes e, ao mesmo tempo, fracas e dependentes do protagonismo estatal, porque elas têm um papel fundamental na aplicação de políticas, mas dependem do Estado para decidi-las. “O Estado está sempre presente e concentra recursos e capacidade decisória, mas depende do setor privado e nele se apoia para inúmeras de suas atividades”, disse.

Mais do que isso, o Estado brasileiro sempre dependeu do capital de construção civil e da produção da cidade, porque foi o único que ficou nas mãos de atores privados nacionais, enquanto os capitais estrangeiros promoviam a industrialização.

Quando o Estado precisou investir em infraestrutura, a partir dos anos 1950, o setor de construção civil ganhou o reforço das obras pesadas. Portanto, o próprio Estado criou o setor econômico de construção, e não à toa manteve uma relação próxima com ele.

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