Foto: Daniel CerveiraTramita no Congresso Nacional, o Projeto de Lei 331/24 que pretende alterar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) no sentido de obrigar os administradores de shopping centers a prestar contas periodicamente das taxas arrecadadas dos lojistas a título de fundo de promoção e taxas de administração de condomínio e similares. O texto, que está em análise na Câmara dos Deputados, determina que a prestação de contas ao locatário deve ser trimestral.
Quanto ao fundo de promoção, o PL estabelece o dever da prestação de contas informar o valor total arrecado mensalmente, discriminação das ações de divulgação e publicidade, valor gasto em cada ação, saldo acumulado do fundo, a projeção dos resultados das ações e o planejamento sobre como será feito o uso do valor arrecado no ano subsequente. Com relação às taxas de administração, que normalmente representa um percentual de 5% a 10% sobre o condomínio (existindo shoppings que cobram taxas sobre o fundo de promoção e até sobre o aluguel), o projeto apresentado quer obrigar que a prestação de contas comunique o valor total arrecado mensalmente, discriminação das despesas, com os seus valores, custeadas com as taxas e o saldo acumulado.
Ponto interessante do PL é que pretende estabelecer como punição aos shopping centers que não cumprirem com a prestação de contas a redução de 10% no aluguel dos lojistas para os atrasos de no máximo 30 dias e 30% para os atrasos superiores a 30 dias.
O assunto é uma reinvindicação antiga dos comerciantes instalados em shoppings centers. Por exemplo existe o PL 3152/2015, também em tramitação no Congresso, que igualmente visa modificar a Lei de Locações com o objetivo de regular o assunto para ficarem os shoppings centers obrigados a contratar auditoria externa para auditar todos os encargos locatícios cobrados dos lojistas e apresentar relatório a cada período de 12 meses. Nesse PL mais antigo a ideia é que o custo com a auditoria seja rateado entre os lojistas e o centro de compras respectivo.
O advogado Daniel Cerveira, um dos idealizadores do projeto de 2015, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogado Associados, consultor do Sindilojas São Paulo e da Associação Brasileira dos Lojistas Satélites de Shoppings (ABLOS), ressalta que a transparência na utilização desses recursos é um dos principais gargalos na relação entre os centros comerciais e os varejistas. "As reclamações sobre a falta de transparência na gestão das quantias arrecadadas são recorrentes. Todos as redes varejistas enfrentam o mesmo problema”.
Cerveira destaca que a principal discussão está no custo elevado das verbas cobradas. "Já faz tempo que os encargos, por vezes, representam valores superior aos aluguéis, por isso esse assunto tem tanta relevância. Ou seja, com as margens reduzidas os lojistas precisam trabalhar seus custos fixos e, ao contrário do aluguel, o condomínio e fundo de promoção são mais engessados para caírem negocialmente e judicialmente”. O advogado complementa “Muitas vezes, só o valor do condomínio inviabiliza as operações. Então, se esse Projeto de Lei for aprovado, será uma forma de disciplinar os shoppings e estimulá-los a buscar uma maior eficiência, bem como servirá para evitar a judicialização, hoje muito comum sobre o assunto. Além do mais, essa falta de transparência com os gastos dá um poder de negociação desigual entre os centros comerciais e os lojistas. A ideia é equilibrar essa relação e criar uma cultura séria de racionalização dos custos”.
Conforme Daniel Cerveira “a legislação atual já determina que os locadores de espaços em shopping centers têm o dever que prestar as contas dos encargos cobrados, bem como de exibir os documentos comprobatórios. Porém, na prática, observamos que nunca as contas são abertas, por exemplo, sequer os lojistas sabem quanto os seus vizinhos de lojas participam no rateio de condomínio, para fins de verificar se existe uma isonomia, diferentemente do que ocorre em prédios de apartamentos”.
