Locação de curto prazo em condomínios: qual o entendimento?

Especialista do Grupo Graiche explica que compreensão majoritária é de que esse tipo de cessão é equiparado à hotelaria, não estando amparado pela lei do inquilinato

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O ano chega à reta final e muitas pessoas ainda buscam um local para passar as festas de Natal e Réveillon com a família e amigos ou para desfrutar de um período de férias entre dezembro e janeiro. Com isso, aumenta a procura por imóveis para locação de curto prazo e também cresce o número de pessoas que desejam disponibilizar seu imóvel para esse tipo de aluguel, inclusive, dentro de condomínios.

“Essa questão sempre foi bastante controversa, causando problemas e dissabores entre vizinhos nos condomínios espalhados pelo país. É sabido que a lei autoriza locações por temporada, mas o entendimento majoritário é de que esse tipo de cessão por curtíssima temporada - menos de 90 dias - é equiparado à hotelaria, não estando, portanto, amparado pela lei do inquilinato”, fala José Roberto Graiche Junior, advogado especializado em Direito Imobiliário e vice-presidente do Grupo Graiche, empresa que administra mais de 915 condomínios e associações, com 113.755 mil unidades administradas.

Em 2021, julgamento do REsp nº 1884483, da 3ª Turma do STJ (Supremo Tribunal de Justiça), autorizou, por unanimidade, que os condomínios podem proibir a cessão dos apartamentos para fins de hotelaria e hospedagem.

“Importante compreender que a locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas situações: a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita pelos contratos de 30 meses, e a locação por temporada, de até 90 dias. Muitos acreditam que a locação por meio de aplicativos que atuam com hospedagem de curto prazo se enquadra nessa segunda hipótese, mas não é bem assim. O artigo 1º da lei diz que outros acordos diversos desses dois seguem regulados pelo Código Civil ou por leis específicas”, explica Graiche Junior.

Segundo o especialista, a exploração da unidade na modalidade de hospedagem é regulada pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo.
“Aliás, é recomendável no meio condominial que essa prática de curtíssimo prazo não deve ser utilizada em condomínio residencial por não comportar essa modalidade de hospedagem, justamente porque pode desvirtuar a finalidade dos condomínios residenciais”, fala. “Se o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina que os condôminos não podem dar destinação diversa às suas unidades. Obviamente, os moradores interessados podem até propor ações na Justiça, com base no direito de propriedade, para tentar garantir a possibilidade de alugar as unidades por curtos períodos, mas não há qualquer garantia de êxito”, completa.

Convenção

Por maioria de votos, também em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais utilizadas para tal finalidade (hospedagem). Caso o condomínio deseje permitir a modalidade, deverá alterar a convenção, que já nasceu com a proibição.
Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
“Recomendamos que o tema seja amplamente discutido entre os condôminos em assembleia específica, entendendo qual a real vontade da maioria, seja para permitir, regulamentar ou proibir esse tipo de prática, dando maior amparo a eventual ação judicial”, ressalta o vice-presidente da Graiche. “Cabe ao condomínio adotar as medidas administrativas que entender oportunas, não excluindo a possibilidade de a parte que se sentir prejudicada buscar o Poder Judiciário para defender seus interesses”, completa.

E se o condomínio permitir a prática?

Em locais em que a prática é permitida, os maiores pontos de dor estão relacionados à insegurança, rotatividade e falta de respeito dos “locatários” às regras básicas. Caso a maioria dos condôminos concorde com a locação de curto prazo na unidade, é importante que algumas medidas e regras sejam estabelecidas para evitar transtornos, como, por exemplo, proibir a ocupação da unidade por número maior de pessoas do que o imóvel comporta, visando não prejudicar o sossego da comunidade condominial e evitar conflitos e discussões.

“O ideal é regulamentar a questão, criando regras rígidas. É sabido de vários casos de locações durante as festas de fim de ano – período quando o condomínio está mais vazio – de locações planejadas por criminosos para fazer ‘arrastão’ nos apartamentos. Portanto, os cuidados em ‘checar’ os interessados é importante. O perfil dos ocupantes, bem como a idoneidade destes, devem ser objeto de pesquisa por parte do proprietário, não cabendo ao condomínio nenhuma checagem nesse sentido ou responsabilidade pelos atos praticados por estas pessoas, sendo que a unidade será responsável por todos os danos ocasionados nas áreas comuns”, salienta.

Confira outras sugestões / recomendações do Grupo Graiche:

- Não permitir locações por prazo inferior a 5 dias.

-  Determinar que seja obrigação do proprietário, com antecedência mínima de 48 horas, autorizar o acesso dos ocupantes na unidade no portal do condomínio, no campo “portaria”, com preenchimento completo dos dados do(s) inquilino(s) e com data de início e fim da utilização, bem como cópia de documentos comprobatórios.

- Proibição do acesso de pessoas nas dependências do condomínio que não tiverem autorização ou cadastro, salvo se estiver na companhia do proprietário e formalizada a devida identificação a que título ocupará a unidade.

-  Determinar que o proprietário dê ciência ao ocupante da unidade de todas as normas do prédio antes de seu ingresso, bem como ficar absolutamente disponível para contato nesse período. O proprietário deve instruir o ocupante, especialmente, sobre regras de entrada e saída no condomínio, horários, funcionamento da portaria, regras de uso das áreas comuns, a questão do barulho, recebimento de visitas, entre outros.

- Estabelecer que, em hipótese alguma, a portaria ou gerente predial ficarão responsáveis por recepcionar, realizar entrega de chaves ou qualquer outro serviço relacionado a locação ou cessão da unidade. O proprietário deve estar presente para receber o inquilino por curta temporada e ficará responsável por toda e qualquer conduta danosa provocada por eles, seja ao condomínio ou às unidades autônomas.


Sobre o Grupo Graiche
O Grupo Graiche atua desde 1974 nos segmentos de administração condominial, administração de bens imóveis e na intermediação de locação e venda de imóveis. Hoje, a empresa administra mais de 915 condomínios e associações, com 113.755 mil unidades administradas, 6.087 funcionários em folha de pagamento de clientes e 50.760 processos de pagamentos.
Com métodos sempre inovadores, eficientes e transparentes na aplicação de recursos, é uma das mais bem-conceituadas empresas do ramo no Brasil, premiada com o título Master Imobiliário. Em constante expansão, seu núcleo de funcionários reúne advogados, economistas, administradores de empresas, contadores, arquitetos e psicólogos. Muitos de seus clientes fazem parte da carteira do grupo há mais de trinta anos.
 
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